50歳でマイホームを買いたい

住宅

マイホーム購入の相談を受けました

相談してきた親族の一人は今年50歳のサラリーマンです。

夫婦2人暮しで子供はいません。

52歳ごろから関連先への出向の可能性があり、年収は30%ダウンする予定です。

今年で会社からの家賃補助がなくなることと、万一自分が亡くなった場合には、団体信用生命保険を使って奥さんに家が残せるからという理由で、マイホームの購入を考えているそうです。

借入可能額は?

団体信用生命保険という言葉から、住宅ローンを組むことを考えているなと思いました。

では50歳から住宅ローンを組むとしたら、借入可能額はいくらにすれば良いでしょうか。

一般的には、借入可能額は年収の20%ぐらいと言われることが多いようです.

しかし、今後出向になった場合のボーナスの水準が不明であることから、ボーナス払いは考えられません。

そうすると住宅ローンの支払い額は、毎月の手取り収入の25%以内でおさえたいところです。

また返済期間についても、60歳以降の再雇用では年収が大幅に下がることが予想されるため、きびしく考えて10年間が妥当と考えました。

金利についても、金利変動による返済額の増加を避けるため、固定金利で考えます。

これらの条件をもとに、住宅金融支援機構のホームページで計算すると、借入可能額は1,015万円となりました。

毎月の返済額は9万円です。

購入物件はこれから探すということですが仮に3,500万円の物件を買うとして、諸経費を5%とすれば3,675万円がマイホームの購入費となります。

つまり借入可能額が1,015万円ならば、頭金は2,660万円必要となります。

「そんなにローン借入可能額がきびしければ買えないよ」と言うのであれば、「その物件はあなたの払い能力を超えているものなので、もっと安い物件を検討してください」とアドバイスします。

マイホーム購入後の費用も考えて

「退職金は使わないの?」と思われるかもしれません。

しかし持ち家だとしても、住宅関連の支出が定年後にゼロにはなりません。

修繕積立金、管理費、家の設備の修理費用、固定資産税の支払いなどは続きます。

これらを考えると、退職金には手をつけない方が良いと考えました。

その親族は、万一の時には団体信用生命保険でローン残高をチャラにできるということも、マイホーム購入考える理由としていますが、50歳ともなれば既往症があって団体信用生命保険に入れないこともありえます。

また団体信用生命保険に入れたとしても、60歳でローンを完済ならば、生きている可能性の方が高くなります。

不幸の宝くじである団体信用生命保険に賭けても勝率は低く、マイホーム購入の理由とするには妥当ではないかなと考えます。

マイホームを買わないで運用したら 

もしマイホームを購入しないのであれば、頭金に使う2,660万円は運用に回せます。

年率5%で10年間運用すれば、60歳時点で運用資産は4,333万円になっています。

毎月のローン返済額と同じ家賃9万円の賃貸に住み続けたとしても、40年分以上の家賃になります。

あるいはずっと運用を続けて4%ずつ取り崩すとすれば、毎年175万円取り崩せます

年間家賃の108万円を支払っても、まだ65万円手元に残ることになります。

まとめ

これらを考えると私のアドバイスは

・まだ出向や転勤がありえ、最終的に落ち着く住居地が決まっていない現時点でマイホームの購入は見送っても良いのではないか

・どうしてもマイホームが欲しいのであれば、定年して最終的な住居地が確定してから、ローンを組まずに小さめの築浅中古物件を買えば良い

というものになりました。

50代でマイホーム購入に失敗すると、リカバリーできるチャンスは限られています。

中高年になってからの住宅ローンの借り入れは慎重に考えたいものです。

今日も良い一日です。ありがとうございます。

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