本気で支出を減らす技術 (持ち家編)

支出を減らす



持ち家が有利か

今回は持ち家について考えて行きます。

まず最初に断っておきますが、私は賃貸派です。

それは私の置かれた状況では、経済的自由の達成には賃貸の方が有利だと考えるからです。

以下はその観点から持ち家の経済的価値について書いていきます。

経済的自由を達成するには、ローン完済後でも資産価値が落ちない持ち家に住むか、収入の一定割合(20%)以下の賃貸に住むという選択肢になると思います。

よく持ち家派と賃貸派との論争で、持ち家派は、「ローンを払い終えれば資産になるが、賃貸ならば一生家賃を払い続けても、資産にはならない」と主張します。

しかし、割高な持ち家をもし買ってしまった場合、ローン金利と購入から売却までの維持費を考えに入れれば、賃貸に住み続けるほうが、貯蓄や投資によりお金を回せるケースが多いのではないでしょうか。

では、持ち家の方が本当に有利なのか考えてみましょう。

家が余っている

まずは統計から考えてみます。

日本人の人口は令和2年6月現在、1億2337万人で前年同月に比べ50万4千人減少しています。

(総務省統計局 人口推計 https://www.stat.go.jp/data/jinsui/new.html ) 

同じく総務省による平成30年住宅・土地統計調査によれば、2018年10月1日現在のおけるわが国の総住宅数は6,240万7千戸、総世帯数は5,400万1千世帯となっており、すでに世帯数よりも住宅数の方が840万6千戸多くなっています。

一方、住宅数は5年間で177万9千戸も増加しています。

このため、空き家については848万9千戸と3.6%増加し、空き家率は13.6%と過去最高となっています。

また持ち家は3,280万戸で、持ち家住宅率は61.2%となっており5年前の2013年と比べ、0.5ポイント低下しています。

(総務省 平成30年住宅・土地統計調査 http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/tyousake.html )

このように、少子高齢化が進み、人口が毎年約50万人以上減っている日本では、今後さらに家が余ってくることは明らかです。

つまり、よほど一等地の物件でない限り、買った持ち家の価値は年々下がっていくことになります。

持ち家の価値は下がる

ところが、普通のサラリーマンには、そのような一等地の物件でお得な情報が回ってくることはほとんど期待できず、割高な物件しか買えないのが現状です。

また、たとえば新築マンションを買えば、分譲価格の30%程度は業者の経費が上乗せされており、入居した瞬間に資産価値が2~3割ほど下がることになります。

つまり、普通の人は割高な物件をつかまされる可能性が高いと言えるでしょう。

私も20年ほど前に、新築のマンションを購入した会社の先輩から、そのマンションの見学を勧められたことがあります。

休みの日に、そのマンションのモデルルームの見学に行けば、紹介者と見学者にそれぞれ5千円が後日振り込まれる上に、自宅からマンション最寄り駅までの電車賃と最寄駅からマンションまでのタクシー代も販売会社が負担してくれて、さらにお土産までもらえるというものでした。

当時も全く家の購入には興味はありませんでしたが、社会勉強ということで夫婦で見学に行きました。

見学に行ったマンションは、たしかに、敷地全体がイタリア風の街並みで、かつ建物自体も良さそうなものでしたが、駅からの交通手段については住民が運営を委託するバスしかない上に、訪問者用のゲストルームなど豪華な共用施設が多く、将来の管理費用の負担などを考えると資産価値の低下は避けられない物件だと思いました。

この見学会の費用はいったいどこから来ているのでしょうか? 

もちろんそのマンションの購入者たちからです。

新築マンションが割高であるということを痛感した経験でした。

(余談ですが、そのマンションのデベロッパーはその数年後破綻しました。)

家を買っても

家を買えば、その購入費用を払うだけではなく、固定資産税、火災保険、マンションならば修繕積立金などを別に支払うことになります。

また、築年数が経過すれば、ボイラー、水回りの設備の交換などメンテナンスに必要な様々なコストもかかり、一時的にまとまった額の支払いがあることも考えなければなりません。

家を買って家賃を払うことが無くなっても、持ち家の資産価値の低下を抑えるためには、追加で資金を投入し続けなければなりません

さらに、築年数が古くなれば、建て替えも検討しなければなりません

戸建て木造の家の法定耐用年数は22年となっていますが、築20年を超えた木造の建物自体にはほとんど資産価値はなく、評価されるとすれば土地の価格だけとなります。

よほどの一等地でない限り、土地の価格だけでは、資産価値は購入時と比べるとかなり低下します

一方、鉄骨鉄筋コンクリートの法定耐用年数は44年となっていますが、マンションも40年を超えると建て替えを検討することになります。

現行の法律では、マンションの建て替えには、区分所有者の5分の4以上の賛成がないとできません。

しかし、築40年を超えたマンションの所有者は高齢者である場合が多く、建て替えにかかる費用を負担する余裕がない場合が多いのではないでしょうか。

そのためマンションの建て替えには相当な困難が予想されます。

立て替えなければ、よほどの一等地でない限り、築40年の老朽化したマンションの資産価値はかなり下がっていると考えてよいでしょう。

これらから考えれば、長年のローンを払い終えた後、資産価値の下がった家を所有できても、持ち家の方が有利とはいえません

ほとんどの人にとって、人生で一番大きい買い物の仕方を間違えると、確実に経済的自由への道は遠ざかります

最初に書いたように私は賃貸派です。

家の購入コスト+維持にかかるコストと家賃の差額を投資に回すことによって、支出を減らし、経済的自由を得ようとしています。

人はそれぞれ置かれた状況は違います。

したがって、それぞれ自分自身で持ち家の場合のコストと賃貸の場合のコストを冷静に見極めた上で、より低いコストとなる道を選ぶことが必要でしょう。

まとめ
・日本の人口は毎年50万人以上減少しており、それに伴い空き家率も上昇している。
・よほどの一等地でない限り、持ち家の価値は下がっていく。
・新築のマンションの価格は割高に設定されている。
・家を買っても、維持するためのコストを支払い続けなければならない。
・持ち家の場合のコストと賃貸の場合のコストを冷静に見極め、より低コストとなる方を選択する必要がある。

今日も良い一日です。ありがとうございます。



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